住建部副部长王宁：近期全国房地产市场运行稳中回暖

四、下一步工作

最后，我介绍一下部里在房地产方面的重点工作，供大家参考。

第一，坚持分类指导、因地施策，落实好促进市场健康发展的各项政策。

一是，保持调控政策的连续性和稳定性，确保已出台的信贷、税收、土地等政策落到实处、见到实效。

二是，除了近期已经出台的降低房地产交易税费、取消外资购房限制、降低公积金贷款首付比例等政策外，我们还在研究储备进一步鼓励住房消费的措施，将适时出台。

三是强化地方政府主体责任，探索适度扩大地方政府实施相关政策的自主权。根据不同城市间市场分化的现状，制定和实施差异化的调控政策，促进市场平稳运行。

第二， 利用存量商品住房安置棚户区改造居民。大家知道，中央近几年逐步加大了棚户区改造的力度。今年 6 月，国务院下发了 37 号文件，启动了三年棚改 1800 万套的工作计划，并提出要积极推进棚改货币化安置。货币化安置可以起到“一箭双雕”的作用，不仅改善了棚户区居民的住房条件，而且创造了市场需求。一是改变过去“重管理、轻使用”的观念。既要管住公积金，确保资金安全完整，又要用足用好公积金，充分发挥制度作用。

二是加快释放结余资金。我们要求，个贷率在85% 以下的城市，要放宽购房提取条件，提高个人住房贷款实际额度。同时，简化资金使用审核环节，全面推行异地贷款。

三是拓宽资金来源。个贷率在 85% 以上的城市中心和分中心，要统一提取和贷款政策，统筹使用资金。 同时， 我们要求各地还要积极推行 “公转商”贷款，对贷款职工给予利差补贴。

四是加强对城市住房公积金管理工作的考核，对那些使用率低的公积金中心主要负责人，我们要约谈，切实把公积金的作用发挥出来。

在 40 个中小城市房地产座谈会上，我们发现：凡是棚改货币化安置比例高的城市，库存去化就快，市场回升明显；反之，凡是棚改货币化安置比例低的城市，库存去化就慢，市场回升乏力。下一步，我们将要求各地把棚改货币化安置的最低比例提高到 50%，力争多做一些。

第三，释放住房公积金支持住房消费。用足用好住房公积金，对于拉动居民住房消费的作用十分明显。目前，全国公积金结余虽然已经降到了 1 万亿以下，但还有很大的空间。下一步，公积金重点是抓好四件事：第四，大力发展新建住房租赁市场，健全住房供应体系。发展租赁市场是完善住房供应体系的重要方面。目前，我国新建住房租赁市场还处在准备阶段，明显滞后于销售市场。与国外发达国家相比无论是市场体系建设，还是法律制度建设，都还有较大差距。

目前，部里正加快这方面的研究和探索，总的思路：

一是加强与有关部门的沟通协调，积极研究土地、规划、融资等支持政策，鼓励企业和机构开发建设租赁住房，形成一手房租赁市场。据我了解，万科等大型房地产企业已开展了这方面的实践，希望更多的房地产企业能够参与进来，部里将予以支持。

二是鼓励社会租赁机构或房地产企业，将持有的存量房向社会出租，发展规模化的租赁经营。这样，企业有效消化了库存，群众有了更多的居住选择，社会租赁房源得到了扩充，一举三得。

三是利用社会资金，积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。这在国外已是很成熟的经验，我们应学习借鉴。部里正与人民银行、财政部、税务总局等部门沟通，推动银行间债券市场 REITs 试点，并争取相关政策的支持。部里择机将选择一些城市开展试点工作，希望大家踊跃参与试点。

第五，引导房地产企业加快转型升级，促进行业健康发展。

一是鼓励企业兼并重组、做大做强，努力形成一批开发理念先进、引领行业发展、社会责任感强的优质品牌企业。在调研的过程中，很多同志跟我讲：只有良好的经营，才能有良好的品质；要有做百年企业的目标，才能做出百年工程的质量。总体看，现在企业的数量还是太多，企业过小、过散，管理上、技术上、资金上都没有保证，质量和品质就无从谈起。我认为，房地产企业必须要走兼并重组、转型升级的路子，目前正是一个大好的时机。

二是积极推进住宅产业化，鼓励企业应用新技术、新材料。第十四届住博会刚刚结束，在这次的展览会上，各企业展示了许多的先进成果，令人鼓舞。我认为住宅产业化一定是今后发展的方向，谁见势早、启动快，谁就会抢占先机、赢得主动。

三是加强风险防控。我们都知道，现在中小企业的融资很困难，银行贷不了钱，大多靠民间借贷，存在一定的风险。我希望企业本身要有这种风险意识，科学判断、量力而行，通过寻求与大企业的合作等方式，及时降低或者化解潜在的风险。主管部门要加大对房地产企业，特别是中小企业资金情况的监控和监管，做好应对预案，防范和化解风险。