养老产业：房地产行业的战略新程

诸多利好政策不仅是桎梏养老企业多年的用地问题破局，也多次从市场化层面肯定鼓励养老服务业社会主体地位。多位养老机构从业者表示，2014年是养老政策密集出台年，“截至目前，国家层面能出台的利好政策都已经出了，国土资源部、商务部、国家发改委、财政部等核心部门都参与了进来，不再只是民政部、老龄办摇旗呐喊了，这是好事情。”乐成老年事业投资有限公司总经理高峻松表示。

密集出台的政策和万亿养老“蛋糕”市场诱惑，积极引导了一直徘徊在门外的观望者。更多养老项目随之落地。“随着项目落地，2014年一整年内过去的那种喧嚣似乎平静了许多，纯理论与逻辑的探讨，可谓热闹至极、无所对错，一旦埋下头来播种浇灌，需要处理的事务、需要解决的问题，就会成为工作重点，一旦墒情变化，很有可能会颗粒无收，这是生死当头的大事。”北京保利安平养老产业投资管理有限公司副总经理钱京说。

在钱京看来，“深耕服务”也是2014年养老市场的关键名词。比如江南的老年专门住区较多，无锡一地就有众多规模不小的项目，他们的重点是研究如何将医院与住区结合、住宅如何更好地突出适老化。北京区域内于2012年左右投入运营的几家具有代表性的养老机构，运营管理的方式方法不同，随着运营状况的变化，经营者更多地为如何提高入住率、提高客户满意度、提高自身的持续运营能力而倍加努力。

此外，“分化”的特点随着养老运营服务市场的深入也逐渐显露出来。“分化首先表现在不同模式之间。”钱京介绍，老年专门住区模式，从当前看，这种模式与国人的生活方式有着较大的差异，几处险资打造的高端专门住区响应者寥寥，入住率很难在短期内提升至理想状态，运营者压力很大。房地产开发商所做的专门住区项目，也已经有了“折戟沉沙”的案例，使之不得不改变和调整战略。相反，在普通开发社区内，植入适老化住宅组团的模式，市场反映要好得多，北京、上海都有较成功项目。

“分化还表现在同种模式之间。同样是养老机构，同样的区域范围，相差无几的开业时间，表现却不尽相同，入住率有高至70%以上的，也有低于20%以下的。”钱京分析，其中的缘由，说到底还是一个是否尊重市场规律的问题。运营团队是本地化还是国际化、价格体系是遵从国情还是不予重视、服务品质的系统打造是否放在第一位、企业的价值观是否能够取得管理团队的认同、企业运营中管理工具是否运用得当等，这些问题对于养老行业而言，都没有现成的体系可供借鉴，尤其是在各元素间如何去进行调度和协作，需要在接下来的2015年下力气研究探索并运用。

“分化还表现在同种模式之间。同样是养老机构，同样的区域范围，相差无几的开业时间，表现却不尽相同，入住率有高至70%以上的，也有低于20%的。”钱京分析，其中的缘由，说到底还是是否尊重市场规律的问题。运营团队是本地化还是国际化、价格体系是遵从国情还是不予重视、服务品质的系统打造是否放在第一位、企业的价值观是否能够取得管理团队的认同、企业运营中管理工具是否运用得当等，这些问题对于养老行业而言，都没有现成的体系可供借鉴，尤其是在各元素间如何去进行调度和协作，需要在接下来的2015年下力气研究探索并运用。