住建部发文力挺住房租赁 已有开发商试水住宅持有租赁

合景泰富集团北京公司副总经理黄谭钊在接受中国房地产报记者采访时认为，开发企业中有适于和乐于响应的，但也有兴趣不大的。如果是拿地时间较早，成本相对低廉，且手中还尚有库存的项目，开发商保留一定数量的房源未尝不可。与其缴纳土地增值税，不如将它们作为灵活资产自持，平时可抵押给银行进行贷款，企业需要资金时也可以再出售变现。而如果是近年来才拿的地，且面积不大又配有一定比例的限价商品房或保障房，本身可售普通商品住宅数量就有限，折合成本高，企业持有再面向社会出租就收益不抵成本了。黄谭钊表示，合景泰富暂时没有留存房源用作租赁的打算。

恒盛地产华北区总裁陆舜尧也就此问题回应本报记者称，目前整个房地产行业的态势发生了根本转变，一些房企会重新考虑资产配置，除了商业物业、写字楼，也会留持一定比例的住宅物业。陆舜尧说：“中国的国情就是人口众多，居住又是人类的首要需求，从这个角度看，住宅产品比商业产品更具有沉淀价值。”
其实恒盛地产已经开始这样做了。其在上海的核心区域虹桥、徐家汇分别运营了3栋精装修住宅专门用作租赁。两个项目都是70年产权性质的普通住宅，所以户型也不是单一的小面积开间，一居、两居、三居都有，可按需选择。陆舜尧介绍，“最初我们只是留了虹桥项目的一栋楼准备自用，后来发现由于处在商务区，小区中的很多业主都将所购房屋出租了出去，于是我们想不如自己来做，管理上更规范安全。”记者了解到，尽管虹桥项目的租赁价比同区域的其他小区要高50%左右，但仍不愁租。“我们面向的是工作在附近的高端商务人士，他们看重的是地段、环境和配套。”陆舜尧表示。正是虹桥项目的无心插柳，让恒盛看到了这种模式的可行性，于是又在徐家汇项目中拿出了2栋楼做同样的出租专房。陆舜尧说：“如今有了政策支持，恒盛地产可能会继续在租售并举方面的尝试。”

农村土地用作租赁空间大对变售为租，开发商们的顾虑主要就是收益率的悬殊差距。我国城市住宅的年租金净回报率约为2%，甚至低于银行存款利息。而以美国为例，房屋租赁的净回报率扣除各项税费后仍有6%~8%，相反，出售收益率在2%左右。“中国与西方发达国家的租售回报率恰好是倒挂的”，胡景晖表示，“这也是为何在美国有着大量长期持有物业专供租赁的专业机构，而中国这样的机构却屈指可数”。

基于此，胡景晖表示，包括我爱我家在内的多家机构在对这次意见的研讨过程中建言，政府需要动用多种手段进行实际支持。例如财政拨款、减免税费、贴息贷款，甚至可以动用公积金。

如果以上手段多管齐下，还是不能使住宅销售与租赁收益对比的财务模型成立，住建部或将农村土地流转来解决问题。

“直接来说就是在农村土地上建设租赁专用住宅，这样的土地各地都有，地段好的距离市区也并不十分遥远，比如北京五环外就有一些。只要交通便利、配套跟上，反正房产证不是自己的，租房人不会在乎土地性质。”胡景晖解释。

一季度将新立项住宅租赁经营产业

要拓宽和发展住宅租赁市场，让第三方持有运营是比较好的方式，这也正是意见中引起众多解读“积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点”的原因。
赵强分析认为，房地产投资信托的最终收益需要靠资产的经营收入来保障，也就是租金收入的稳定和持续性。它的吸引力也在于租金回报率和无风险利率的对比关系。

仔细看这次的意见全文，值得注意的是“住宅租赁经营”这一新名词。胡景晖介绍，这是对这份意见的讨论过程中几经推敲确定的提法。他向中国房地产报记者透露，这是对托管式租赁产业的重新定义，今年一季度内，这一新立项或上报给国家发改委。今后，这一产业在办理营业执照、缴纳税费方面都会享有相应特权，还可能有贴息补助等优惠政策。“甚至租户在刷卡付租金时都有手续费的减免。”胡景晖说。

由此可见政府转变对房地产行业管理理念的决心和力度。