胡志刚：房地产行业发展不均衡 开始转轨

提要：目前，大城市面临日益沉重的人口、交通、环保和资源等压力，而小城镇仍具有巨大增长潜力。伴随新型城镇化进程和城乡统一建设用地市场的建立，未来可以带动这些地区的产业和经济，有助于缩短地区差距，平衡地区间发展，进一步解决房地产市场日益紧张的供求矛盾。城镇化会推进城市群城市圈发展，在城市群、城市圈规划与发展中，房企重返一二线城市布局策略将倾向城市圈的核心城市、中心城市，因此，城市圈的核心城市、中心城市将迎来品牌房企的大力拿地与布局机会。

房地产市场在历经“国五条前蛙跳”、“国五条后鸡跳”、“2013年下半年猴跳”后，未来走势颇显波云诡谲，由此业内形成了两种派别：“挺涨派”认为，中国城市化进程将继续，房地产市场不存在泡沫；“崩盘论”则认为，房地产市场泡沫化已经很严重，房价即将暴跌。

“两种观点都不可取。基本的判断应该是：中国房地产肯定存在泡沫，但是泡沫大小以及是否会破灭，取决于外部宏观环境的变化以及能否建立房地产发展长效机制，能否调控转轨。从当下政府各种策略看，尤其是十八届三中全会和《政府工作报告》提出了新的调控思路，2014年中国房地产调控、房地产市场已开始转轨。”3月31日，中国房地产研究会副会长胡志刚在接受中国房地产报记者专访时表示。

中国房地产报：目前房地产区域市场出现分化现象，您觉得应如何应对？

胡志刚：房地产行业发展确实不均衡，一线城市供不应求，但同时北京、上海(楼盘)空置闲置现象又比较严重，迫切需要通过盘活存量加大市场供应和采取措施遏制投资、投机性需求，现在北京上海已经开始做这方面的工作。而三四线城市市场趋冷，大量房子销售不掉，尤其是建了大量商业项目和地产综合体项目，与当地城市的消化空间极不匹配。这也是由于上一轮城镇化地方政府偏重于造城以及前几年房地产转型造成的，很多房企项目转了人没转，经营思路和管理方式都没转，跟不上市场需求，结果这些开发商没吃上“馅饼”，却掉进了“陷阱”。当前部分三四线城市需要适度放开政策，如发展产业、吸纳人口、发展公共服务、放开户籍、提供金融资助等以提升消费。

中国房地产报：目前一些城市的房价已出现了下降，如常州(楼盘)、苏州(楼盘)。北京、上海也有部分楼盘降价，您觉得房价下降会成为一个趋势吗？

胡志刚：今年房地产价格会低增长，但不是说“冷”就“冷”，不是所谓的“拐点”到了。跟2012年相比，肯定还是在涨，但由于2013年市场太热，基数高，所以今年显得低一些。

今年以来，一些二三线城市出现供需倒挂，一些项目也显露了价格松动的迹象。有些地区的价格属于高位回落，是一种市场回归，任何市场都不可能永远高位运行，与去年相比今年房价会有一些下降。这是由虚热回归健康和平稳，不会出现普遍大面积恶化。

随着第二轮城镇化建设的启动，一线城市和二线城市的差距将会逐步拉开。原来是大量人口流入北上广一线城市，造成供不应求，现在人口逐渐流出，因此一定程度上房价回归是正常的，未来各区域城市供需都会趋于平稳。

中国房地产报：随着京津冀一体化概念的升温，近期，环京多个河北城市楼市出现较大幅度的上涨，您觉得这种现象是否合理？是否会导致政府对这些地区出台房价调控政策？

胡志刚：京津冀协调发展提了30年无果，上一届政府也曾想发展京津冀一体化，最终也没能成功，解决不了的根源是计划经济体制和行政区划，所有的资源都按照行政区划来分配。

现在开发商利用政策空间来炒作房价而不是随着市场来涨价，是对京津冀协调化发展的对抗和破坏。可能中央将指导三个省市建立协调机制来调控房价，如河北省应对炒作房价的开发商进行监管，发改委可能也需要派人督查。虽然   政府不希望用行政手段来打压房价，但这个涨价属于开发商炒作政策概念，完全可以行政干预。

投资者不要对环京河北城市涨价抱以过高希望，因为河北的土地供应量很大，而北京的土地供应受到限制，因此河北房价不可能像北京那样上涨。

未来不止要发展京津冀区域，全国还会有若干城市群都要进行协同发展，如长三角、珠三角等，会强调一个区域的总平衡，房价也都会合理回归。

中国房地产报：您刚才提到城市群发展，这将给房地产市场带来哪些变化？

胡志刚：目前，大城市面临日益沉重的人口、交通、环保和资源等压力，而小城镇仍具有巨大增长潜力。伴随新型城镇化进程和城乡统一建设用地市场的建立，未来可以带动这些地区的产业和经济，有助于缩短地区差距，平衡地区间发展，进一步解决房地产市场日益紧张的供求矛盾。城镇化会推进城市群城市圈发展，在城市群、城市圈规划与发展中，房企重返一二线城市布局策略将倾向城市圈的核心城市、中心城市，因此，城市圈的核心城市、中心城市将迎来品牌房企的大力拿地与布局机会。