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房价调控目标计算现分歧 问责制度如何落实?

发布时间:2013-02-25 11:16:00 作者:王 营 宋江云 来源:21世纪网-21cbh.com 浏览:3317

        2月22日,国家统计局发布1月全国房价指数。这份报告显示,53个城市出现环比上涨,同比涨幅十个月来首次转正,部分一线城市环比涨幅连续5个月领涨全国。


        紧张的房地产调控博弈战,可能在近两个月达到高潮。两天之前,国务院常务会议已经出台了“新国五条”,其中首条再次提出“完善稳定房价工作责任制”,继2011年之后,再次在这一层级会议上要求地方政府设定房价调控目标。


        记者从参与住建部相关事务的人士处了解到,可能在“两会”前后面临人事调整的住建部,目前也还在进行政策评估调研。“关于政策以及市场方面的评估。具体评估包括政策有没有必要出,该怎么出。”因此,制度设计的“时间表还不够明确”。


        地方政府已对政策高度敏感。一位参与地方政策制定相关人士称,“这是中央在向地方政府施压,地方肯定要研究。但事实上制定房价调控目标本身就是个很难很头疼的问题。”在他们看来,此轮房价上涨并非因为地方政府调控放松,而是货币宽松导致的普遍现象。


        本报统计全国部分城市数据显示,在其2011年制定和执行房价调控目标和问责制度时,至少存在三个问题:一是官方数据与较有公信力的市场调查机构数据差距明显;二是未能完成目标的问责程序和结果不透明;三是许多城市2012年并未再公开新的调控目标。


        稳定预期还是加码调控


        国家统计局报告显示,1 月份,70 个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数为100.57,即新建商品住宅价格比去年12 月份上升0.57%,涨幅进一步扩大。相比去年12 月份,价格上涨的城市减少了1 个,下降的城市增加了2个。虽上涨城市有所减少,但上涨城市中环比最高涨幅达到2.2%,比去年12 月的1.2%高出近1 个百分点。


        上海易居研究院副院长杨红旭认为,“一线城市已不只是回暖了,而是有点疯癫了。”他甚至因此认为,从该数据看,国五条及后续配套细则的作用,并不乐观。


        亚豪机构总监郭毅称,“这次新国五条将房价调控目标列为各项调控措施之首,说明中央意识到如果得不到控制,房价可能过快上涨,房地产市场又出现了泡沫苗头。”


        国务院似乎已再度祭出行政控制的方法。2月20日“国五条”要求各地“完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。”


        重棒再次交给地方政府。记者对此采访了相关地方政府人士,他们只表示“正在研究中”。


        从国家统计局数据看,上涨更快的一线城市处于更加尴尬和敏感的状态。其中房价指数环比上涨比较多的城市包括:深圳上涨2.2,北京上涨2.1,广州上涨2,厦门上涨1.6。如果这代表月均水平,其全年环比增长会超过20%,同比数据也会高于2011年设定的年度目标。


        北京市房地产协会22日称,“据我们判断,各地都会相应出台贯彻落实的实施措施,预计随着调控加码,房价逐步趋稳有基础。”


        相较于该协会对调控加码的判断,一位地方政府人士坦言,此次房价调控目标出台更大的作用是稳定预期。“但这次更难制定,房价调控目标是根据GDP计算还是根据CPI计算?数据是根据全省的还是具体到区县的?”


        他们甚至认为,此次房价上涨苗头与调控放松没有关系。这是由于货币宽松所带来的普遍上涨。


        2011年目标执行样本


        “2011年房价调控目标提出之后,国务院就要求各城市第一季度务必提交当年城市调控目标。但今年由于政府换届情况比较特殊。只能等下一届政府及(相关)部委细则来定。” 我爱我家集团市场研究院经理程浩业说。


        早在2011年年初,国务院出台的“新国八条”就对房价控制目标和房价考核问责制度也有相关规定。当时的政策具体表述为,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。


        中国房地产学会副会长陈国强认为,房价调控目标应该理解为中央向地方政府施压的姿态。但他担心的是,按照以往执行的情况,如果考核和问责机制不建立落实,房价调控目标仍然没有太大的意义。


        过去的制度亟待细化设计。比如在统计样本标准方面,以北京市为例。2011年年初北京市承诺,房价调控目标是新建普通住房价格与2010年相比稳中有降。本报记者根据中国指数研究院(CREIS)提供数据发现,如果剔除保障房,2011年北京市新建住房价格是21646元/平方米,比2010年上涨7.9%。


        而2010年北京全年房屋销售价格比2009年上涨11.5%。这个11.5%的数据,是房屋销售价格的“固定结构”加权平均值。即按照过去的不同类型住宅产品的销售结构,进行过加权计算。而2011年北京市的房价目标统计标准中,新建普通住房也涵盖保障房。


        在北京市官方房价目标统计标准中,新建普通住房是指住宅小区容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的住房,其中以90平方米(含)以下住房为主,包括普通商品房和保障性住房。因此,当时也曾被质疑为“稳中有降”调控目标主要靠保障房稀释。


        因为样本标准不一,官方数据也与市场机构出现落差。本报记者根据CREIS提供的部分城市数据比较发现,2011年大部分城市完成了房价控制目标,但重庆、沈阳、厦门、海口均未完成房价控制目标。但在这些城市各自的统计数据中,他们的房价调控目标却是完成的。这家房产信息机构称,他们的研究数据也来自各地房管部门掌握的信息。


        与北京情况相似,厦门官方也宣称完成房价控制目标,即新建住房价格指数涨幅控制在6%。2011年厦门房价控制目标是:新建住房价格指数同比涨幅明显低于全市年度GDP和人均可支配收入增长幅度。根据厦门市人民政府当年的预测,2011年厦门GDP预期增长15%,城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入预期增长12%。


        但记者发现,厦门市国土资源与房产管理局官方的数据是2011年厦门全市商品住宅平均成交价格为13675元/平方米,这与中国指数研究院提供的13973元/平方米相近,但CREIS数据显示,厦门2011年新建住房价格同比上涨20.46%。


        北京中原地产也曾在2011年11月做过一项统计。据他们统计,截止到11月底,在仅公开公示目标的121个城市中,至少30个城市未完成房价调控目标。该机构未在2012年对房价调控目标完成情况进行统计。


        “没办法统计,各城市都有自己的一套房价调控目标制定标准。按照他们的标准,他们均可以完成目标。”该机构一位人士说。


        即便如此,“目标”制度还普遍在2012年停用。比如,在2012年无房价控制目标情况下,三亚新建住房价格出现报复性反弹,同比上涨15%,远高于三亚市曾经于2011年制定的小于10%的房价调控目标。


        问责机制如何落实?


        2011年12月23日,住建部部长姜伟新曾说,全国657个城市都按要求公布了房价控制目标,目前“绝大多数地方基本实现年初制定的房价控制目标”。


        中国房地产学会副会长陈国强注意到,此次“国五条”再提房价调控目标,还同时要求“建立健全稳定房价工作的考核问责制度”。


        陈认为,只有稳定房价工作的考核问责机制建立,地方政府才会更有动力去细化和落实其他调控措施。“落实调控措施是最有意义的事情,譬如住建部可以定期抽查某几个城市,对没有落实的城市进行严厉问责,以此催动地方严格执行。”


        郭毅也认为,在此次新国五条中第一条中比较重要的一句话就是“建立健全稳定房价工作的考核问责制度。”“这说明以前并没有形成制度,多是喊话和吹风,以后形成了制度,未达房价控制目标的问责,就有可能真正落实和执行下去。”郭毅称。


        但是,也有如任志强等地产商高层认为,目标加问责的行政手法,可能加剧行政对地产市场的干预,造成市场配置资源失效。


        2011年国务院也曾提出“落实住房保障和稳定房价工作的‘约谈问责机制’。要求未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。”


        2012年年初,住建部内部一份文件甚至明确提出“地方政府仍将对房价调控的责任继续落实,省级人民政府负总责、市县人民政府负直接责任。没有完成2011年度房价控制目标的城市,省级人民政府将在今年1月底前向国务院作出报告。”


        “但最终没有哪个省去向国务院作报告,因为大家都宣布完成了房价调控目标。”一位接近住建部人士称。